Erfahren Sie mehr darüber, welche Rechte man als Mieter hat, was der Vermieter darf und was er vor allem nicht darf. Ich zeige Ihnen außerdem, wie man einen Mietvertrag als Mieter oder Vermieter durch Kündigung beenden kann. Abschließend habe ich noch die wesentlichen Besonderheiten bei Mietverträgen über Geschäftsräume dargestellt.
Als Rechtsanwalt berate und vertrete ich sowohl Mieter als auch Vermieter in mietrechtlichen Fragen. Im Streitfall übernehme ich die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ihrer Ansprüche im Raum Kronach und in der Nähe. Häufige Streitpunkte sind etwa:
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Ein Mietvertrag wird meist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann über Jahre hinweg laufen. Daher bezeichnen Juristen diese Art von Vertrag als „Dauerschuldverhältnis“.
Das Mietrecht ist überwiegend mieterfreundlich, dh. es gibt viele Schutzvorschriften zugunsten von Mietern.
Mit diesen Rechten gehen aber auch Pflichten einher. Besonders wichtig: Der Mieter muss die Räume schonend und rücksichtsvoll behandeln.
Der Vermieter muss Ihnen während der Mietzeit die im Mietvertrag bezeichneten Wohnräume überlassen. Dies geschieht durch Übergabe aller Schlüssel. Leider ist es nach wie vor gängige Praxis, dass manche Vermieter einen „Zweitschlüssel für Notfälle“ zurückhalten möchten. Der Vermieter darf aber grundsätzlich keine Schlüssel behalten.
Achten Sie darauf, dass Ihnen der Vermieter alle Schlüssel zur Wohnung übergibt! Fragen Sie im Zweifel konkret nach etwaigen Zweitschlüsseln und lassen Sie sich diese geben.
Für Notfälle (Wasserschaden etc.) kann der Vermieter mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters einen Zweitschlüssel behalten. Dazu muss vereinbart werden, dass eine Betretung ohne den Mieter nur in absoluten Notfällen gestattet ist. Idealerweise sollte der Schlüssel auch nicht beim Vermieter, sondern bei einem vertrauenswürdigen Dritten hinterlegt werden (z.B. Hausverwaltung).
Während der Mietdauer hat der Vermieter die Mietwohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Konkret muss der Vermieter die erforderlichen Reparaturen an der Wohnung vornehmen und diese auch von Zeit zu Zeit renovieren. Häufig enthalten Mietverträge Regelungen zu sogenannten Schönheitsreparaturen (sog. Schönheitsklauseln). Damit versuchen Vermieter, möglichst viele Renovierungsarbeiten auf die Mieter abzuwälzen. Üblich sind die Verpflichtung zu Malerarbeiten, Tapezierarbeiten und Reinigungstätigkeiten.
Solche mietvertraglichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind zwar grundsätzlich zulässig, häufig aber fehlerhaft und damit unwirksam. Der Vermieter hat dann keinen Anspruch darauf, dass Sie die Reparaturen durchführen.
Während der Dauer des Mietvertrages darf der Vermieter die Wohnung besichtigen. Dies folgt aus § 809 BGB. Allerdings ist dieses Recht eingeschränkt. Erforderlich ist stets ein Besichtigungsgrund. Zudem muss die Besichtigung mit angemessener Frist angekündigt werden, wobei mindestens ein Vorlauf von 48 Stunden erforderlich ist.
Schließlich muss die Besichtigung innerhalb des im Mietvertrag festgelegten Zeitfensters erfolgen. Wenn eine solche Regelung nicht getroffen wurde, muss sich der Vermieter am Tagesablauf des Mieters orientieren, darf also eine Besichtigung nicht während der Arbeitszeit des Mieters verlangen. Der Vermieter darf unter Umständen Dritte zur Besichtigung mitbringen oder diese alleine schicken (z.B. Heizungsableser, potenzielle Nachmieter, Wohnungskäufer).
Es ist ärgerlich, wenn während der Mietzeit Mängel an der Wohnung auftreten. Wenn die Mängel so groß sind, dass sie die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beeinträchtigen, kann der Mieter die Miete von sich aus mindern. Dabei reicht das Spektrum von einer anteiligen Minderung um mehrere Prozent bis hin zur völligen Befreiung von der Miete. Voraussetzung ist aber, dass Sie dem Vermieter die Schäden vor der Minderung mitteilen (sog. Mängelanzeige).
Falls Mängel an ihrer Mietwohnung auftreten, sollten Sie diese mit Bildern dokumentieren und ihrem Vermieter unverzüglich mit einer Beschreibung der Schäden zukommen lassen.
Hat der Vermieter die Mängel verursacht oder befindet er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug, können neben der Minderung auch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Als letztes Mittel kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters in Betracht.
Der Vermieter darf die Miete nicht nach freiem Belieben erhöhen. Vielmehr muss er eine Vielzahl von Vorschriften beachten und ein wirksames Mieterhöhungsverlangen an den Mieter stellen.
Dazu muss der Vermieter die Mieterhöhung in Textform vom Mieter verlangen, also per Post oder E-Mail. Die Miete darf erstmals 15 Monate nach Abschluss des Mietvertrages erhöht werden. Zudem muss die Mieterhöhung begründet werden. Bei der Erhöhung muss sich der Vermieter an der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Ferner darf die Miete nur im Abstand von mindestens einem Jahr erhöht werden. Insgesamt gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete sich nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.
Eine Mieterhöhung setzt immer die Zustimmung des Mieters voraus. Erfolgt keine Zustimmung innerhalb von zwei Monaten, darf der Vermieter vor Gericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Ist sein Mieterhöhungsverlangen wirksam gewesen, gibt das Gericht der Erhöhung statt. Ist es unwirksam gewesen, kann er sein Verlangen nachbessern.
Auch den Vermieter von Wohnraum treffen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.
Damit von Anfang an Klarheit herrscht, sollte idealerweise ein anwaltlich geprüfter Mietvertrag verwendet werden. Falls Sie einen Mustermietvertrag aus dem Internet verwenden möchten, sollten Sie auf die Vertrauenswürdigkeit der Quelle achten. Hier gibt es einige seriöse Interessenvereinigungen, die entsprechende Vorlagen anbieten.
Als Vermieter haben Sie einen Anspruch gegen den Mieter auf Entrichtung der vereinbarten Miete (früher auch Mietzins genannt). Die Höhe der Miete bestimmt sich nach Qualität und Größe der Mieträume. Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie bestimmt sich nach dem Mietspiegel, der Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder die Benennung der Miete von drei vergleichbaren Wohnungen.
Bei einer Mieterhöhung gilt es einige Besonderheiten zu beachten.
Unter Nebenkosten versteht man alle Kosten, die neben der Miete anfallen. Es ist üblich, die Nebenkosten teilweise auf den Mieter umzulegen. Hierzu gehören:
Über die Nebenkosten müssen Vermieter einmal jährlich abrechnen (§ 556 Absatz 3 BGB). Dazu muss eine detaillierte Aufstellung über alle Kostenpositionen angefertigt werden. Diese sollte in verständlicher Weise die Kostenstellen aufschlüsseln und die Berechnung nachvollziehbar machen.
Belege und Rechnungen müssen zwar nicht beigefügt, aber auf Wunsch des Mieters zur Einsicht vorgelegt werden.
Zahlt ein Mieter keine Miete, sollte er zunächst schriftlich unter Fristsetzung zur Zahlung aufgefordert werden. Findet keine freiwillige Zahlung statt, sollte ein Rechtsanwalt mit den weiteren Schritten betraut werden. Je nach Konstellation kann ein Mahnverfahren oder ein Gerichtsverfahren zielführend sein.
Als Vermieter steht Ihnen bei Mietrückständen ein Vermieterpfandrecht an allen beweglichen und unbeweglichen Sachen des Mieters zu (§ 562 BGB). Dieses Pfandrecht entsteht kraft Gesetzes, d.h. Sie müssen nichts weiter unternehmen. Sicherheitshalber sollten Sie aber dem Mieter schriftlich mitteilen, dass Sie einer Entfernung seiner Gegenstände vom Grundstück widersprechen. Andernfalls kann das Pfandrecht erlöschen.
Darüber hinaus können Sie dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn er zwei Monatsmieten ganz oder überwiegend nicht entrichtet hat (§§ 543 Absatz 2, 569 BGB). Alternativ besteht dieses Kündigungsrecht auch dann, wenn der Mieter zwar über mehrere Monate Zahlungen macht, aber in Summe mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Der Mieter kann die außerordentliche Kündigung aber unwirksam werden lassen, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit einer gegen ihn gerichteten Räumungsklage die fällige Miete sowie die fällige Entschädigung für die verspätete Rückgabe der Wohnung begleicht. Dies gilt aber dann nicht, wenn innerhalb von zwei Jahren bereits schon einmal eine identische Kündigung vorgefallen ist.
Will ein Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht die Wohnung verlassen, kommt eine Räumungsklage in Betracht. Bei erfolgreicher Klage erhält der Vermieter einen Räumungstitel, mit dem er seine Mietswohnung räumen lassen kann. Der zuständige Gerichtsvollzieher kümmert sich dann um alle erforderlichen Schritte, damit der Vermieter wieder über sein Eigentum verfügen kann. Die Einrichtungsgegenstände des Ex-Mieters werden an diesen übergeben oder auf seine Kosten in eine Pfandkammer gebracht bzw. anderweitig verwahrt.
Mietverträge werden praktisch immer auf unbestimmte Zeit geschlossen und können daher über Jahre oder sogar Jahrzehnte laufen. Dennoch kann es während dieser Zeit zu Veränderungen kommen, die eine Beendigung des Vertrages erforderlich werden lassen.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist in zwei Formen möglich: als ordentliche oder außerordentliche Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung müssen bestimmte Kündigungsfristen eingehalten werden. Bei der außerordentlichen Kündigung kann der Mietvertrag sofort beendet werden. Weil also keine Frist eingehalten werden muss, spricht man hier auch von einer fristlosen Kündigung.
Die Voraussetzungen einer Kündigung hängen davon ab, ob man als Mieter oder Vermieter kündigen will:
Der Mieter hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten zur Beendigung des Mietvertrages: Die ordentliche und die außerordentliche Kündigung.
In beiden Fällen muss die Kündigung immer schriftlich erfolgen (§ 568 BGB), d.h. es muss ein entsprechendes Schriftstück mit Unterschrift übergeben werden. Will man auf Nummer sicher gehen, kann man das Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein versenden. Dann lässt sich der Zugang und die Fristwahrung rechtssicher beweisen.
Will der Mieter umziehen, kann er den Mietvertrag durch ordentliche Kündigung beenden. Dazu braucht er keinen Kündigungsgrund. Sein Wunsch zur Vertragsbeendigung genügt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (siehe oben).
Die Frist zur ordentlichen Kündigung beträgt drei Monate (§ 573c Absatz 1 BGB). Nach dem Gesetz muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden.
Mieter M erklärt am 02.01. die Kündigung des Vertrages zum 31.03. Hier wurde die Frist eingehalten.
In manchen Fällen begeht der Vermieter eine derart schwere Pflichtverletzung, dass der Mieter zum Schutz seiner Interessen den Vertrag mit sofortiger Wirkung (fristlos) beenden darf. Ein solch drastischer Schritt setzt neben einer schriftlichen Kündigungsgerklärung (siehe oben) auch immer einen Kündigungsgrund voraus. Ergibt sich der Kündigungsgrund aus einer Verletzung der ietvertraglichen Pflichten, muss der Mieter dem Vermieter grundsätzlich eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen oder eine Abmahnung aussprechen. Erst nach erfolglosem Ablauf der Frist bzw. erfolgloser Abmahnung darf der Mieter dann außerordentlich kündigen.
Ein Kündigungsgrund liegt etwa dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Absatz 2 Nr. 1 BGB). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter erst gar nicht einziehen kann, weil der Vormieter die Räume nicht verlassen will. Oder wenn aufgrund eines Heizungsdefekts im Winter die Wohnung nicht mehr beheizt werden kann.
Ein wichtiger Grund liegt für den Mieter auch dann vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 Absatz 1 BGB). Hiervon kann man etwa bei Schädlingsbefall ausgehen oder extremer Schimmelbildung.
Schließlich können auch sonstige schwerwiegende Pflichtverletzungen des Vermieters einen Grund zur außerordentlichen Kündigung bieten. Solche Fälle wurden bejaht bei bewusst überhöhten Nebenkostenabrechnungen oder dem unbefugten Eindrigen in die Wohnung mit einem zurückbehaltenen Zweitschlüssel.
Beruft sich der Mieter auf einen Grund zur außerordentlichen Kündigung, muss er im Streitfall alle relevanten Tatsachen hierzu darlegen und beweisen. Dies kann unter Umständen äußerst schwierig sein! Häufig werden Mängel vom Vermieter schnell beseitigt und können dann nur noch mit Zeugenaussagen oder Bildern bewiesen werden.
Der Vermieter hat ebenfalls die Möglichkeit zur Kündigung des Mietvertrages. Im Unterschied zum Mieter braucht der Vermieter aber immer einen Kündigungsgrund.
Erklärung hierfür: Das Wohnraummietrecht ist auf ein langanhaltendes Mietverhältnis angelegt. Dies lässt sich damit begründen, dass die Wohnung regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt. Solange er seine Verpflichtungen erfüllt, soll er auch dort wohnen dürfen. Selbstverständlich hat auch der Vermieter als Eigentümer der Räume ein Interesse an einer Kündigungsmöglichkeit. Zum Schutz des Mieters ist das Kündigungsrecht des Vermieters aber auf bestimmte Fallgruppen beschränkt.
Die ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus (Kündigungsgrund) und muss dem Mieter gegenüber erklärt werden (§ 573 BGB). Die wichtigsten Kündigungsgründe sind in § 573 Absatz 2 BGB aufgezählt. Die ordentliche Kündigung darf nur mit einer Frist von mindestens drei Monaten erklärt werden, damit der Mieter eine Ersatzwohnung finden und umziehen kann. Die Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietzeit um jeweils drei Monate.
Hauptanwendungsfall dürfte die Eigenbedarfskündigung sein. Diese kommt dann in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnräume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Für eine wirksame außerordentliche (fristlose) Kündigung benötigt der Vermieter einen Kündigungsgrund und eine Kündigungserklärung (§§ 543, 569 BGB). Neben den bereits erwähnten Zahlungsrückständen kommt eine Kündigung auch bei Vernachlässigung der Wohnung oder nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch den Mieter in Betracht. Ein Kündigungsgrund besteht auch bei unerlaubter Untervermietung.
Bei einer Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag muss jedoch grundsätzlich vorher eine Frist zur Abhilfe gesetzt werden oder eine Abmahnung ohne Erfolg bleiben. Erst danach darf die außerordentliche (fristlose) Kündigung ausgesprochen werden.
Als Alternative zur Kündigung können Vermieter und Mieter einen Aufhebungsvertrag schließen. Dieser beendet das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem von den Parteien bestimmten Zeitpunkt. Da es sich also um eine einvernehmliche Lösung handelt, kommt ein solcher Vertrag meist nur bei einem guten Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter in Betracht.
Gegenüber der ordentlichen Kündigung hat der Aufhebungsvertrag einen entscheidenden Vorteil: Die Mindestkündigungsfrist von drei Monaten kann vollständig abgekürzt werden. D.h. der Mieter kann wesentlich schneller ausziehen und der Vermieter kann seine Räume schneller weitervermieten.
Der Aufhebungsvertrag kann formlos geschlossen werden, weshalb bereits eine mündliche Vereinbarung ausreicht. Allerdings sollte der Vertrag immer schriftlich fixiert werden, damit es später keine Streitigkeiten gibt. Vermieter und Mieter müssen darauf achten, den genauen Beendigungszeitpunkt festzuhalten. Außerdem sollte unbedingt eine Regelung zur Rückzahlung der Kaution und zur Abrechnung der Nebenkosten getroffen werden.
Das Geschäftsraummietrecht ist weniger mieterfreundlich als das Wohnraummietrecht, da gewerbliche Mieter wegen ihrer Geschäftserfahrenheit weniger schutzbedürftig sind als Verbraucher. § 578 Absatz 2 BGB ist insoweit die zentrale Regelung.
Dies zeigt sich etwa bei den Vorschriften über die Miethöhe. Der Vermieter kann hier weitaus flexibler die Mieten erhöhen und muss keine Wartefristen einhalten. Zudem gibt es weniger Einschränkungen bei der außerordentlichen Kündigung.
Ansonsten gelten die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse nach den §§ 535 – 548 BGB.
Rechtsanwalt Simon Eisentraudt
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Das Zivilrecht ist ein Teilgebiet des deutschen Rechts, das die Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen regelt. Es umfasst Regelungen zu Verträgen, Schadensersatz, Eigentum, Erbrecht, Familienrecht, Mietrecht und vielen weiteren Bereichen. Im Zivilrecht geht es in erster Linie um die Durchsetzung von Ansprüchen und Rechten zwischen Privatpersonen, Unternehmen oder anderen juristischen Personen.
Weil das Zivilrecht hauptsächlich die Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen (Bürgern) regelt, wird es auch bürgerliches Recht genannt. Entsprechend heißt das Hauptgesetz auch Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Übrigens: Wussten Sie, dass das BGB bereits seit dem 01.01.1900 gilt?
Ein Zivilprozess läuft grundsätzlich wie folgt ab:
1. Klageerhebung: Der Kläger reicht beim zuständigen Gericht eine Klageschrift ein, in der er sein Anliegen und seine Forderungen darlegt.
2. Zustellung der Klage: Das Gericht stellt die Klage dem Beklagten zu, der daraufhin eine Verteidigungschrift einreichen kann.
3. mündliche Verhandlung: In der mündlichen Verhandlung werden die Argumente beider Parteien angehört und Beweise vorgelegt.
4. Urteilsverkündung: Das Gericht fällt ein Urteil, in dem es über die Ansprüche der Parteien entscheidet.
Jeder kann sich vor einem Amtsgericht selbst wirksam vertreten. Das heißt, Sie brauchen vor dem Amtsgericht grundsätzlich keinen Anwalt. Jedoch kann ein Rechtsanwalt die Interessen des Klägers bzw. Beklagten wesentlich besser durchsetzen. Daher empfiehlt sich fast immer die Beauftragung eines Anwalts.
Vor dem Landgericht müssen sich Privatpersonen durch einen Anwalt vertreten lassen. Andernfalls sind ihre Anträge etc. unwirksam.
Die Kosten eines Zivilverfahrens können je nach Art des Verfahrens, Streitwert, Anwaltshonoraren, Gerichtskosten und anderen Faktoren variieren. Grundsätzlich müssen die Parteien ihre Kosten selbst tragen, es sei denn das Gericht trifft eine abweichende Entscheidung. Siegt eine Partei über die andere, muss die unterlegene Partei meist alle Kosten tragen.
Zu den möglichen Kosten eines Zivilverfahrens gehören:
1. Gerichtskosten: Diese umfassen unter anderem Gerichtsgebühren, Kosten für Zeugen und Sachverständige sowie Auslagen für Kopien und Zustellungen.
2. Anwaltskosten: Wenn Sie einen Anwalt beauftragen, fallen Anwaltsgebühren an. Diese richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und können je nach Streitwert und Umfang der Tätigkeit variieren.
3. Sachverständigenkosten: Wenn im Verfahren Sachverständige hinzugezogen werden müssen, entstehen Kosten für ihre Tätigkeit.
4. Reise- und Aufenthaltskosten: Wenn Sie oder Ihre Zeugen zu Verhandlungen reisen müssen, entstehen Reise- und Aufenthaltskosten.
Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, übernimmt diese in der Regel alle Kosten des Rechtsstreits für sie, d.h. sie müssen gar nichts zahlen. Voraussetzung ist die Erteilung einer Deckungszusage durch die Versicherung.
