Wenn die Mietwohnung einen Mangel aufweist, kann man als Mieter Schadensersatz verlangen, den Mietvertrag kündigen oder die Miete mindern. In den meisten Situationen ist die Mietminderung die bessere Wahl: Sie funktioniert unbürokratisch ohne Klage und man kann die Wohnung wie gehabt weiter benutzen. Gleichzeitig setzt man den Vermieter effektiv unter Druck, damit er die Wohnung schnell repariert.
- Das Wichtigste in Kürze
- Ist die Wohnung mangelhaft, darf man während der Dauer der Beeinträchtigung die Miete anteilig für jeden Tag kürzen.
- Bei unerheblichen Mängeln darf man die Miete nicht kürzen. Gleiches gilt, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat oder wenn er den Mangel schon bei Vertragsschluss kannte.
- Bevor man mindern darf, muss man dem Vermieter den Mangel schriftlich anzeigen.
- Die Minderung kann auch rückwirkend geltend gemacht werden.
Inhalt dieses Beitrags
1. In diesen Fällen darf man die Miete mindern
Man darf die Miete mindern, wenn die Wohnung mangelhaft ist. Das ist in § 536 BGB geregelt. Wenn Sie eine Wohnung besichtigen und anschließend anmieten, muss die Wohnung während der gesamten Mietdauer im besichtigten und damit vertraglich vereinbarten Zustand bleiben. Ein Mangel liegt also immer dann vor, wenn sich der Zustand der Wohnung durch irgendwelche Einflüsse nachteilig verändert und die Qualität der Wohnung dadurch abnimmt. Häufig auftretende Mängel sind zum Beispiel eine mangelhafte Elektroinstallation, defekte Sanitäranlagen, Wasserschäden, Schimmelbefall oder eine ausgefallene Heizung.
2. Aber: Mietminderung kann ausgeschlossen sein
Man darf nicht bei jedem noch so kleinen Mangel gleich die Miete mindern. Eine Mietminderung kommt nur bei erheblichen Mängeln in Betracht. Entsprechend darf die Miete nicht gekürzt werden, wenn der Mangel leicht erkennbar ist und schnell mit einfachen Mitteln beseitigt werden kann.
Die Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Wer absichtlich oder aus Unachtsamkeit (fahrlässig) selbst einen Schaden an der Wohnung verursacht, darf die Miete nicht kürzen. Schließlich darf man die Miete nicht mindern, wenn man den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages kannte. Allerdings kann man sich als Mieter in einem solchen Fall bei Vertragsschluss das Minderungsrecht vorbehalten (am besten schriftlich in den Mietvertrag aufnehmen lassen). Nur in diesem Fall darf man trotz anfänglicher Kenntnis des Mangels die Miete kürzen.
3. Anleitung: So kürzt man richtig
Bevor man die Miete kürzen darf, muss man den Vermieter zunächst auf den Mangel aufmerksam machen. Die Mangelanzeige muss sofort erfolgen, sobald man den Mangel entdeckt hat. Dazu verfasst man einen Brief an den Vermieter und beschreibt darin die Schäden. Am besten setzt man dem Vermieter auch gleich eine angemessene Frist, innerhalb der er die Mängel beseitigen soll. Außerdem sollte man dem Vermieter mitteilen, dass man die Miete vorerst nur unter Vorbehalt zahlt. So kann man die Miete auch leichter rückwirkend mindern. Die Mängelanzeige sollte immer schriftlich erfolgen, damit man sie später beweisen kann. Unterlässt man die Mängelanzeige, hat man keine Ansprüche gegen den Vermieter! Außerdem kann der Vermieter dann seinerseits Schadensersatzansprüche geltend machen.
Hat man den Mangel angezeigt, zahlt man von nun an nur noch die geminderte Miete. Weil die Minderung kraft Gesetzes eintritt, muss man den Vermieter über die Kürzung nicht informieren. Es schadet aber auch nicht, auf den Mangel und die Kürzung nochmals hinzuweisen.
4. Um wieviel darf man mindern?
Es kommt auf den Einzelfall an. Als Faustformel gilt: Je schwerwiegender der Mangel die Bewohnbarkeit beeinträchtigt, desto höher darf die Minderung ausfallen. Sie können Richtwerte für die Minderung finden, wenn Sie das Stichwort „Mietminderungstabelle“ bei einer Suchmaschine eingeben.
Die Mietminderung bezieht sich immer auf die Bruttomiete (auch Warmmiete genannt), welche sich aus der Grundmiete (auch Kaltmiete genannt) zuzüglich der Betriebskosten zusammensetzt. Gemindert wird, indem man einen prozentualen Anteil von der Bruttomiete abzieht (also z.B. 10 %). Dieser prozentuale Abschlag muss der Beeinträchtigung der Wohnung entsprechen. Die Höhe der prozentualen Minderung kann vom Mieter geschätzt werden, muss aber realistisch sein. Man darf also nicht übertreiben.
Wichtig ist auch, dass man die Minderung tagegenau vornimmt. Tritt etwa ein Schaden am 10.03. auf und wird vom Vermieter am 28.03. beseitigt, darf man entsprechend nur für 18 Tage mindern. Eine Minderung ist nur für den Zeitraum möglich, in dem der Mangel tatsächlich besteht.
Folgendes Beispiel zur Berechnung:
Die Bruttomiete (Warmmiete) beträgt 500 €. Für den Zeitraum vom 03.07. bis 16.07. (13 Tage) ist die Miete wegen eines Wasserschadens um 50 % gemindert.
- Bruttomiete 500,00 €
- Minderung um 50 % = 250,00 €
- Minderung pro Tag (250 €/31 Tage) = 8,06 €
- Minderung für 13 Tage (8,06 €*13 Tage) = 104,78 €
- Zu zahlende, geminderte Miete für Juli = 395,22 €
5. Darf man die Minderung auch rückwirkend geltend machen?
Ja. Allerdings muss man dabei eine Besonderheit beachten. Die Miete wird in den allermeisten Fällen am Monatsanfang im Voraus überwiesen. Falls der Mangel erst nach der Zahlung eintritt, kann man die Miete für diesen Monat also nicht mehr dadurch kürzen, dass man einfach weniger zahlt. Stattdessen kann man die Minderung mit der Miete für den nächsten Monat verrechnen. Juristen sprechen hier von einer Aufrechnung. Hierzu nimmt man den Minderungsbetrag für den Monat, in dem der Mangel auftrat und zieht diesen Betrag von der Miete für den nächsten Monat ab. Um Missverständnissen vorzubeugen, sollte man seinen Vermieter hierüber am besten wieder schriftlich informieren. Wichtig ist aber auch hier, dass man dem Vermieter den Mangel unverzüglich angezeigt hat.
Fortsetzung des Beispiels von oben:
Für den Monat August wird die Aufrechnung mit der zu viel gezahlten Miete in Höhe von 104,78 € erklärt. Folglich mindert sich die Miete für August um diesen Betrag. Um dieses Ergebnis zu erreichen, sollte man also vor Zahlung der Miete für den Monat August die Aufrechnung erklären und nur die geminderte Miete für August bezahlen (hier im Beispiel: 395,22 €). Aus Beweisgründen sollte man das schriftlich machen.
6. Beispiele für Mängel und die Höhe der Minderung
Die Gerichte haben etliche Entscheidungen zu Mietmängeln und zur Höhe der Mietminderung getroffen. Hier nur ein paar Beispiele:
Wasserschäden
Wasserschäden, die nicht durch den Mieter verursacht wurden, stellen einen Mietmangel dar (BGH, Beschluss v. 10.04.2018, VIII ZR 223/17). Je nach Umfang und Intensität des Wasserschadens können Minderungen von wenigen Prozent bis hin zu 100 % angemessen sein. Wird die Wohnung etwa durch einen Wasserrohrbruch, ein Hochwasser oder Starkregen unbewohnbar, darf die Miete vollständig um 100 % gemindert werden. Kleinere Beeinträchtigungen, wie zum Beispiel räumlich beschränkte Wasserflecken oder Feuchtigkeitseintritte sind dagegen eher im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich anzusiedeln.
Schimmel
Einen weiteren Mietmangel stellen Schimmelpilze dar. Schimmel ist nicht nur unansehnlich, sondern häufig auch gesundheitsgefährdend. Daher kann man bei Schimmelbefall die Miete mindern (BGH, Urteil v. 18.4.2007, VIII ZR 182/06). Bei völliger Unbewohnbarkeit wegen Gesundheitsgefahr kann die Miete um 100 % gekürzt werden. Ob ein Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist, kann aber im Einzelfall nur ein spezialisiertes Labor feststellen. Bei geringeren Schimmelspuren kann die Miete um mindestens 10 % gekürzt werden.
Wohnfläche ist kleiner als im Mietvertrag angegeben
Häufig nehmen es Vermieter mit der Quadratmeterangabe nicht so genau. Weicht die tatsächliche Fläche der Mietwohnung um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegeben Quadratmeterzahl ab, begründet dies einen Mangel der Wohnung (BGH, Urteil v. 17.04.2019, VIII ZR 33/18). In diesem Fall darf man die Miete um die prozentuale Abweichung mindern.
Beispiel: Eine Wohnung hat laut Mietvertrag 100 m². Tatsächlich hat sie aber nur 85 m². Es liegt also eine Unterschreitung von 15 % vor, die zu einer Minderung um 15 % berechtigt.
7. Fazit
Der Vermieter muss während des laufenden Mietvertrages für einen einwandfreien Zustand der Wohnung sorgen. Treten Mängel auf, muss der Mieter diese unverzüglich an seinen Vermieter melden. Die Minderung ist ein starkes Instrument des Mieters, um sich gegen Mietmängel zu wehren. Während des Zeitraums, in dem ein Mangel vorliegt, muss der Mieter nur eine geminderte Miete entrichten. Dadurch wird auch Druck auf den Vermieter ausgeübt, den Mangel schnell zu beseitigen. Problematisch kann die zulässige Höhe der Minderung sein. Hier muss man sich an der Rechtsprechung orientieren.
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Rechtsanwalt für Mietrecht in Kronach
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