Befindet sich ein Mieter mit seiner Miete im Zahlungsrückstand, kann das eine außerordentliche und ordentliche Kündigung nach sich ziehen (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB). Der Mieter kann die Kündigung aber noch im letzten Moment abwenden, wenn er seine Schulden innerhalb von zwei Monaten nach eingelegter Räumungsklage doch noch begleicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einer Entscheidung klar gemacht, dass diese sog. Schonfristregelung nur für die außerordentliche Kündigung gilt, nicht aber für die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- Das Wichtigste in Kürze
- Wer die Miete mehrfach nicht oder nur teilweise zahlt, muss mit einer Kündigung rechnen.
- Neben einer außerordentlichen Kündigung kann der Vermieter auch eine ordentliche Kündigung erklären.
- Eine außerordentliche Kündigung kann im letzten Moment noch durch Zahlung der Mietrückstände abgewendet werden.
- Diese sog. Schonfristregelung gilt aber gerade nicht für die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung!
Inhalt dieses Beitrags
1. Leitsatz des Autors
Eine Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB heilt nur die fristlose Kündigung, aber nicht eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung, die auf den gleichen Zahlungsrückstand gestützt wird. Die Schonfristregelung des § 569 Absatz 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist weder direkt noch analog auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB anwendbar.
2. Tenor des Urteils
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin II – Zivilkammer 66 – vom 10. Juli 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der (ordentlichen) Kündigung vom 20. Januar 2023 zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.
Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen
3. Sachverhalt
Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 31. Januar/1. Februar 2019 eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Er zahlte die Miete für die Monate September, Oktober und Dezember 2022 nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 20. Januar 2023 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Bis Ende Januar 2023 glich der Beklagte die Mietrückstände vollständig aus.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin aufgrund der – den alleinigen Gegenstand der Klage bildenden – hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Vorbringen der Klägerin zu einer weiteren – während des Berufungsverfahrens erklärten, auf eine unerlaubte Stromentnahme gestützten – Kündigung des Mietverhältnisses hat das Berufungsgericht zurückgewiesen (§ 529 Absatz 1 Nr. 2 ZPO, § 533 SZPO).
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin – allein gestützt auf die (ordentliche) Kündigung vom 20. Januar 2023 – die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
4. Begründung des Urteils
Die Revision hat im Umfang der Einlegung Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen Kündigung auch eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung heile, sofern diese auf denselben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig erfolgten Schonfristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Beklagten begründet sei.
Zur Begründung werde zunächst auf das Urteil des Berufungsgerichts vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21) verwiesen. Die Annahme bindenden Gesetzesrechts, die der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21) befürwortet habe, sei zur Frage der Wirkungen einer Schonfristzahlung nicht begründbar. Dies habe das Berufungsgericht auch in seinem Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22) ausführlich begründet.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 20. Januar 2023 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützter Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese (ebenfalls) auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB – deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind – bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar.
1.
Die seitens des Berufungsgerichts zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen Gesichtspunkte sind im Wesentlichen deckungsgleich mit denjenigen in dessen Urteilen vom 30. März 2020 (66 S 293/19, WuM 2020, 281) und vom 20. August 2021 (66 S 98/20; unveröffentlicht). Diese hat der Senat mit den Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZE 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 13 ff.) aufgehoben, so dass im vorliegenden Fall zur näheren Begründung auf die dortigen Ausführungen umfassend Bezug genommen wird.
2.
Das Berufungsgericht hat zudem in seiner von ihm zitierten Entscheidung vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21, NZM 2022, 617) weiterhin an seiner gegenteiligen Ansicht zur Wirkung einer Schonfristzahlung festgehalten. Die darin enthaltenen Ausführungen geben dem Senat keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung, wie er bereits in seinem Urteil vom 5. Oktober 2022 ausführlich dargelegt hat(VIII ZR 307/21, aaO Rn. 15 ff.), so dass auch insoweit vollumfänglich auf diese Entscheidung verwiesen werden kann.
3.
Darüber hinausgehende neue Gesichtspunkte, die den Senat zu einer Änderung seiner bisherigen Auffassung veranlassen könnten, enthält auch das im Streitfall angefochtene Urteil nicht. Mit den Argumenten, die das Berufungsgericht in seinem in Bezug genommenen Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22, WuM 2023, 288) vorgebracht hat, hat sich der Senat bereits befasst und sie nicht für durchgreifend befunden (vgl. Senatsurteile vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23, NJW-RR 2025, 82; VIII ZR 177/23, juris; jeweils Rn. 13 f.).
III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.
Vorinstanzen:
AG Kreuzberg, Entscheidung vom 07.02.2024 – 10 C 244/23 –
LG Berlin II L.straße, Entscheidung vom 10.07.2024 – 66 S 94/24 –
Rechtsanwalt für Mietrecht in Kronach
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